Апартаменты как следующий этап развития жилищного строительства в России: что стоит за трендом и как он влияет на рынок
Это явление не только отражает изменение потребностей граждан, но и активно влияет на рынок в целом, открывая новые возможности для инвесторов и жителей мегаполисов.
Сергей Милек, основатель и руководитель строительной компании «Интербизнес, рассказывает, почему апартаменты стали важным элементом современной городской инфраструктуры и анализирует их влияние на российский рынок недвижимости.
Почему апартаменты так популярны
Существует несколько ключевых факторов, которые объясняют рост популярности апартаментов в России:
- Изменение жизненных приоритетов. Граждане все чаще выбирают жизнь в крупных городах, где есть доступ к высокому уровню сервиса, развлечений и рабочих мест. Например, в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается явный тренд на снижение интереса к загородному жилью и увеличение спроса на компактные квартиры в черте города. Апартаменты, как правило, расположены в престижных районах, рядом с деловыми центрами, что делает их особенно привлекательными для молодых специалистов и семей.
- Экономия средств. Многие покупатели выбирают апартаменты, так как они зачастую обходятся дешевле, чем традиционные квартиры на первичном рынке или строительство загородного дома. Например, апартаменты в Москве могут стоить на 10-15% дешевле аналогичной по площади квартиры, а расходы на коммунальные услуги в апартаментах часто ниже, благодаря меньшему метражу и более современной инфраструктуре.
- Инвестиционные возможности. Апартаменты становятся объектами не только для жилья, но и для инвестиций. Например, многие инвесторы предпочитают приобретать апартаменты в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду. По данным аналитиков, арендные ставки в новых апарт-комплексах могут быть на 20-30% выше, чем в традиционных жилых зданиях, что делает их выгодными для краткосрочной и долгосрочной аренды.
- Готовые проекты. Апартаменты предлагаются покупателю как готовое к заселению жилье. В отличие от жилья в новостройках, где покупатель часто сталкивается с необходимостью проведения отделочных работ или ожиданием завершения строительства, в апартаменты можно заехать сразу. Время ожидания значительно сокращается, что повышает привлекательность таких объектов для людей с ограниченным временем.
- Современные удобства. Современные многофункциональные комплексы, в которых расположены апартаменты, предлагают жителям развитую инфраструктуру на территории комплекса: фитнес-центры, зоны для отдыха, кафе, магазины и даже бизнес-центры.
Как апартаменты влияют на рынок недвижимости
Апартаменты способствуют развитию крупных городов, особенно это заметно в мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где растет интерес к компактным, но комфортным жилым объектам. Например, такие проекты, как апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге, привлекают не только жителей города, но и инвесторов, что способствует ускоренному развитию районов с высокой плотностью застройки.
Появляются новые формы жилищного строительства. Апартаменты стимулируют развитие новых форматов жилья, включая mixed-use объекты, где сочетаются жилые, коммерческие и офисные пространства. В комплексе «Федерация» в Москве, например, несколько уровней занимают жилые апартаменты, а нижние этажи — офисы и магазины, что делает комплекс самодостаточным и привлекательным для различных категорий пользователей.
Изменяется структура спроса. На фоне роста интереса к апартаментам наблюдается сдвиг в предпочтениях россиян: если раньше покупатели стремились приобрести большие квартиры, то теперь все чаще выбирают компактные, но функциональные жилые помещения. Это особенно заметно в мегаполисах, где ценовые барьеры на традиционное жилье становятся все более высокими.
Возникают новые инвестиционные возможности. Рынок апартаментов открывает новые горизонты для инвесторов, предлагая варианты получения дохода как от продажи, так и от аренды. Например, в Санкт-Петербурге сдают в аренду апартаменты в жилых комплексах, расположенных рядом с центральными бизнес-районами. Высокая арендная доходность и стабильный спрос обеспечивают привлекательность таких объектов для инвесторов.
Концепция апартаментов в жилищном строительстве
В первую очередь, выбор в пользу апартаментов обусловлен меняющимися потребностями потребителей. Городское население все чаще выбирает компактные и удобные для жизни квартиры, расположенные в центре событий. В крупных городах, таких как Москва, где постоянно растет число рабочих мест и образовательных учреждений, апартаменты обеспечивают высокую мобильность для людей, ценящих доступность работы и инфраструктуры.
Сейчас уже сложно представить ситуацию, когда приезжий студент предпочтет многокомнатную квартиру в отдаленном спальном районе, а не апартаменты, которые за ту же стоимость предлагают шаговую доступность к станции метро и близость к учебному заведению.
Продолжая тему финансов, разработка готовых проектов с минимальными затратами на строительство позволяет застройщикам предлагать более доступные по цене варианты жилья, что снижает стоимость объекта для покупателя и открывает новые возможности для реализации проектов.
Этот тип жилья также дает застройщику пространство для «творчества». Современные апартаменты часто включают инновационные решения, такие как интегрированные системы безопасности, системы управления климатом и освещением, а также системы умного дома, что делает жизнь жильцов более комфортной и безопасной.
Кроме того, апартаменты предлагают разнообразие типов квартир, что позволяет владельцам адаптировать жилье под свои нужды. Например, в одном из комплексов Москвы можно выбрать от студии до просторной трехкомнатной квартиры, что расширяет выбор для разных категорий покупателей.
Экономические и юридические особенности апартаментов
Апартаменты обладают уникальными экономическими и юридическими характеристиками, которые влияют на рынок недвижимости. Эти особенности делают апартаменты более сложными объектами инвестирования и владения, чем обычные квартиры.
Так, в случае с апартаментами право собственности работает несколько иначе. Владелец апартамента имеет право собственности только на свою конкретную квартиру, но не на общее имущество в комплексе, такое как лестничные площадки, лестницы и холлы. Таким образом, апартаменты оказываются более сложными в правовом плане, чем традиционные квартиры.
Рассмотрим и другие юридические особенности данного типа жилья:
- Апартаменты не считаются жильем в соответствии с российским законодательством.
- В апартаментах невозможно получить постоянную регистрацию, за исключением случаев, когда они расположены в гостиницах или отелях (в этом случае возможна только временная регистрация на срок до 5 лет).
- Такой объект может быть предметом ипотечного кредитования, однако здесь применяется специфическая система ипотеки или программы долевого строительства.
- Для апартаментов налог рассчитывается исходя из назначения земли (от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости).
Апартаментами часто занимаются специализированные управляющие компании, которые берут на себя ответственность за эксплуатацию общих помещений и организацию дополнительных услуг. Соответственно, важным экономическим фактором становится тарификация этих услуг. Например, владельцы апартаментов оплачивают обслуживание общих территорий и пользуются сервисами, такими как круглосуточная охрана, уборка и консъерж-сервис.
К прочим экономическим факторам относятся специфические гарантии, которые предоставляет застройщик или управляющая компания. Это могут быть:
- Гарантии на строительство и качество материалов;
- Программы после продажи, обеспечивающие поддержание объекта в хорошем состоянии.
Преимущества апартаментов для инвесторов и владельцев
Являясь инвестором или владельцем, вы можете рассчитывать на достойный арендный доход. Высокая стоимость аренды и стабильный спрос делают апартаменты привлекательными для инвесторов.
Стоимость аренды также определяется современными удобствами и уровнем безопасности. В новых апарт-комплексах предлагаются не только высококачественные квартиры, но и развитая инфраструктура, включая фитнес-залы, бизнес-зоны и охраняемую территорию, что обеспечивает комфортное проживание и безопасность.
Однако это не все преимущества: строительные компании часто предлагают инвесторам участие в программах долевого строительства с минимальными взносами. Высокая рентабельность таких объектов достигается благодаря высоким ценам на проекты.
Вы всегда можете рассчитывать на гарантию качества. Застройщики, как правило, предоставляют гарантии на строительство и использованные материалы, что минимизирует риски для владельцев.
Вместо вывода: будущее рынка апартаментов в России
Несмотря на некоторые юридические особенности, апартаменты остаются актуальным и часто оптимальным вариантом жилья для многих. С определенной уверенностью можно говорить о следующих изменениях, которые произойдут в этой области в ближайшем будущем:
- Ускорение урбанизации. Рост числа мегаполисов и увеличение мобильности населения приведет к дальнейшему развитию рынка апартаментов, особенно в крупных городах.
- Экологичность и энергоэффективность. Апартаменты, как и другие типы жилья, будут становиться более экологичными и энергоэффективными. Уже сейчас наблюдается рост интереса к экологически чистым и устойчивым проектам. Некоторые инициативы уже реализуются: с 2020 года Всемирный банк работает над программой повышения энергоэффективности жилищного сектора России, направленной на снижение выбросов парниковых газов.
- Инновации в законодательстве. Ожидается, что в ближайшие годы будут введены новые законодательные инициативы, регулирующие рынок апартаментов. Это может повысить прозрачность сделок и улучшить права владельцев.
