Мошенничество в сделках с недвижимостью: как защитить себя в эпоху цифровизации
Рынок недвижимости в России стремительно цифровизируется, и вместе с удобством электронных сделок растут и новые риски. На уровне государства, бизнеса и профессионального сообщества все чаще обсуждают, как защитить участников оборота от цифрового мошенничества и сделать электронные процедуры юридически надежными. Один из юристов, кто системно занимается этой темой, — Роман Алёшин.
На основе многолетней практики в сопровождении сделок и серии научных публикаций он предложил модели распределения ответственности при электронной регистрации прав, биометрической идентификации и антиотмывочном контроле. Эти подходы легли в основу экспертных обсуждений и инициатив, которые повлияли на формирование современной повестки регулирования цифровых сделок с недвижимостью в России.
Алёшин специализируется на праве недвижимости, цифровых сделках и AML‑комплаенсе, является автором пяти научных публикаций о цифровом правоприменении и биометрической идентификации и входит в профессиональные объединения в сфере LegalTech.
— Роман, какие схемы мошенничества в недвижимости сейчас встречаются чаще всего?
— Если говорить о классике, то она никуда не делась: поддельные документы, сделки по доверенности, проблемы с дееспособностью сторон. Но на фоне цифровизации появляются и новые риски. Это подмена электронной подписи, попытки получить доступ к личным кабинетам, ошибки при электронной регистрации, а также злоупотребления с биометрической идентификацией. Чем больше сделка уходит в цифровую среду, тем важнее становится не только удобство, но и проверка каждого этапа.
— Почему цифровые инструменты не всегда повышают безопасность автоматически?
— Потому что сама технология не отменяет человеческий фактор. Электронная сделка может быть удобной и быстрой, но если плохо выстроены проверки, появляются уязвимости. Важно понимать, кто и за что отвечает: кто проверяет личность сторон, кто подтверждает подлинность документов, кто несет ответственность за сбой в системе. Если эти роли не распределены, риски ложатся на клиента.
— Отдельно много говорят о биометрии. Насколько это надежный инструмент?
— Биометрия действительно может повысить уровень защиты, но только при строгих правилах обращения с данными. Лицо или отпечаток пальца нельзя «сменить» так же легко, как пароль, поэтому к хранению и использованию такой информации должны предъявляться повышенные требования. Здесь особенно важны многоуровневая проверка, защита каналов передачи данных и юридически понятные процедуры подтверждения личности. Иначе сильный инструмент превращается в новую точку риска.
— Что бы вы посоветовали тем, кто выходит на сделку уже сейчас?
— Первое — проверять объект и историю перехода прав. Второе — внимательно относиться к электронной подписи и тому, кто именно сопровождает сделку. Третье — не соглашаться на сомнительные схемы оплаты, особенно если вам предлагают расчет в криптовалюте или через непрозрачные компании. И, наконец, четвертое — насторожиться, если цена заметно ниже рынка: обычно это не удача, а повод перепроверить все документы еще раз.
— Сегодня часто говорят и о юридическом сопровождении сделок с помощью технологий. Это действительно рабочий инструмент?
— Да, но только если технологии используются как помощник, а не как замена юриста. Автоматизация может взять на себя рутину — проверку документов, первичный анализ рисков, подготовку типовых форм. Но финальное решение, особенно если речь идет о сложной или дорогостоящей сделке, должен принимать человек. В праве особенно опасна иллюзия, что алгоритм сам по себе снимает ответственность.
— Как, на ваш взгляд, будет меняться рынок дальше?
— Цифровизация будет только усиливаться. Электронные сделки, биометрия, автоматизированная проверка документов станут нормой. Но вместе с этим будут усложняться и схемы обмана. Поэтому задача профессионального сообщества — не догонять технологии, а выстраивать правила заранее. Без этого рынок всегда будет на шаг позади мошенников.
Цифровизация сделок с недвижимостью делает рынок удобнее и быстрее, но одновременно повышает цену ошибки. Поэтому главная защита покупателя сегодня — не только внимательность к документам, но и понимание того, кто отвечает за каждый этап сделки, как проверяются данные и где заканчивается удобство технологии и начинается риск. В этом смысле рынок уже меняется, а вместе с ним меняются и правила личной осторожности.
Фото: Photo by Conny Schneider on Unsplash и из личного архива Романа Алешина
